Në Maqedoni, çdo e treta banesë është e pabanuar
Në Maqedoni planifikohen metra të rinj katrorë banimi, ndërsa një pjesë e madhe e banesave ekzistuese mbeten pa banorë.
Regjistrimi i vitit 2021 evidentoi 307.187 banesa të pabanuara, ndërsa nga viti 2020 deri në vitin 2025 janë dhënë leje për ndërtimin e edhe 49.884 banesave. Në të njëjtën kohë, çmimet rriten, duke ngritur pyetjen: sa prej banesave që kemi dhe që po ndërtojmë janë realisht të qasshme për njerëzit që kërkojnë një shtëpi?
E njëjta pyetje shtrohet edhe në Evropë. Spanja ka miliona banesa të zbrazëta, Franca tatimon një pjesë të banesave që qëndrojnë bosh për një kohë të gjatë, ndërsa Irlanda ofron dhjetëra mijëra euro për rinovimin e tyre. Përvojat e këtyre vendeve tregojnë se për tregun e banesave është vendimtare se ku ndodhet prona, në çfarë gjendjeje është dhe nëse pronari në të vërtetë e ofron për banim.
Regjistrimi maqedonas i vitit 2021 evidentoi 839.174 banesa, prej të cilave 307.187 ishin të pabanuara, përkatësisht 36,6 për qind. Kjo është një shifër e konfirmuar nga Enti Shtetëror i Statistikës, por i referohet gjendjes në vitin 2021.
Ndërkohë, shtrenjtimi vazhdon. Sipas të dhënave të Bankës Popullore, të transmetuara nga „Bloomberg Adria“, në tremujorin e tretë të vitit 2026 indeksi i çmimeve të banesave në Shkup shënon rritje vjetore prej 10,3 për qind. Ky indeks ndjek çmimet e shpallura në kryeqytet dhe jo çmimet e shitjeve të realizuara në të gjithë vendin.
Pavarësisht numrit të madh të banesave të pabanuara, vazhdon dhënia e lejeve për ndërtime të reja banimi. Nga viti 2020 deri në vitin 2025 janë miratuar gjithsej 49.884 banesa: 6.210 në vitin 2020, 11.946 në vitin 2021, 7.002 në vitin 2022, 7.865 në vitin 2023, 8.367 në vitin 2024 dhe 8.494 në vitin 2025. Prej tyre, 22.878, ose rreth 46 për qind, janë në Rajonin e Shkupit. Lejet tregojnë vëllimin e ndërtimeve të planifikuara, por nuk nënkuptojnë se të gjitha banesat kanë filluar të ndërtohen ose janë përfunduar.
Sipas të dhënave të Entit Shtetëror të Statistikës, pronarët individualë në vitin 2025 përfunduan 2.518 banesa, pothuajse njësoj sa në vitin 2024, kur u përfunduan 2.512. Vlera e punimeve ndërtimore të kryera prej tyre ishte 16,2 miliardë denarë, përkatësisht rreth 264 milionë euro.
Dallimi mes ndërtimit individual dhe atij të kompanive është veçanërisht i dukshëm në madhësinë e banesave. Sipërfaqja mesatare e shfrytëzueshme e banesave te pronarët individualë ishte 127,3 metra katrorë, ndërsa te kompanitë 75,2 metra katrorë – një dallim prej 52,1 metra katrorësh për banesë.
Pronarët individualë ndërtuan gjithsej 2.113 objekte, ndërsa 2.518 banesat e përfunduara kishin sipërfaqe të përgjithshme prej 320.404 metrash katrorë. Në këtë numër përfshihen edhe 92 banesa në shtëpi vikendi, me sipërfaqe të përgjithshme prej 11.114 metrash katrorë.
Prandaj, numri kombëtar i banesave të pabanuara dhe rritja e çmimeve të banesave në Shkup nuk janë dy matje të të njëjtit treg. Një shtëpi e zbrazët në një vend nga i cili njerëzit shpërngulen nuk është zëvendësim real për një banesë pranë vendit të punës, shkollës dhe transportit publik. Ndërsa një banesë në Shkup që pronari nuk dëshiron ta shesë ose ta japë me qira ekziston në fondin e banesave, por jo në ofertën nga e cila zgjedhin familjet.
Të dhënat e Spanjës e tregojnë veçanërisht qartë këtë dallim. Regjistrimi i vitit 2021 evidentoi rreth 3,84 milionë banesa të zbrazëta, ose 14,4 për qind të fondit të përgjithshëm. Madje 45 për qind e tyre ndodheshin në komuna me më pak se 10.000 banorë, ku jetonte vetëm 20,3 për qind e popullsisë. Qytetet e mëdha me mbi 250.000 banorë, ndërkaq, kishin vetëm 10,5 për qind të të gjitha banesave të zbrazëta në vend.
Me fjalë të tjera, një pjesë e madhe e metrave katrorë të pashfrytëzuar ndodhet në vende ku kërkesa është më e dobët. Ekzistenca e tyre nuk mund ta ulë automatikisht presionin mbi banesat në qendrat ekonomike.
I rëndësishëm është edhe mënyra e numërimit. Enti spanjoll i statistikave ka përdorur të dhënat për konsumin e energjisë elektrike: si të zbrazëta i ka klasifikuar banesat pa kontratë furnizimi ose me konsum nën pragun minimal të përcaktuar. Kjo është një qasje e ndryshme nga përcaktimi i zakonshëm nëse dikush ka vendbanim të përhershëm në atë adresë.
Franca, nga ana tjetër, i numëron veçmas banesat e zbrazëta dhe ato që përdoren si shtëpi të dyta ose për qëndrime të përkohshme. Sipas vlerësimit paraprak të institutit francez të statistikave INSEE, në fillim të vitit 2026 vendi, pa Majotën, kishte rreth 2,9 milionë banesa të zbrazëta, ose 7,6 për qind të fondit. Përveç tyre, rreth 3,8 milionë ishin shtëpi të dyta ose banesa për përdorim të përkohshëm.
Prandaj, 36,6 për qind në Maqedoni, 14,4 për qind në Spanjë dhe 7,6 për qind në Francë nuk duhet të shndërrohen në një renditje të thjeshtë. Vitet, burimet dhe kategoritë ndryshojnë. Që krahasimi të jetë i saktë, së pari duhet të përcaktohet se çfarë nënkupton secili shtet me termin „banesë e zbrazët“.
As çmimet në Evropë nuk lëvizin njësoj. Sipas Eurostatit, në tremujorin e dytë të vitit 2026 çmimet e pasurive të paluajtshme për banim në BE u rritën me 4,7 për qind krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit paraprak. Por ndërsa Portugalia shënoi rritje prej 16,5 për qind, në Francë pati rënie prej 0,8 për qind. Mesatarja kombëtare gjithashtu mund të fshehë dallime të mëdha mes qyteteve dhe rajoneve.
Për këtë arsye, disa shtete evropiane përpiqen të ndikojnë në përdorimin e pronave ekzistuese.
Në disa komuna franceze me presion të theksuar në tregun e banesave, për një banesë të pamobiluar që qëndron bosh për të paktën një vit paguhet një taksë e veçantë. Sipas rregullave që vlejnë për vitin 2026, norma është 17 për qind në vitin e parë të tatimit dhe 34 për qind në vitet në vijim. Baza e tatimit është vlera kadastrale e qirasë dhe jo vlera e shitjes së banesës.
Ekzistojnë edhe përjashtime, ndër të tjera për pronat që kërkojnë punime të mëdha për t’u bërë të përshtatshme për banim ose që ofrohen me çmim tregu, por nuk gjejnë blerës apo qiramarrës. Në këtë mënyrë bëhet dallimi mes lënies qëllimisht bosh të një banese të përdorshme dhe një prone që pronari realisht nuk mund ta vërë në përdorim.
Irlanda përdor edhe stimulimin financiar. Programi për rinovimin e pronave të zbrazëta ofron deri në 50.000 euro për shndërrimin e një objekti të pabanuar në banesë të përhershme ose pronë për qira. Për një objekt që është përcaktuar si i rrënuar, mbështetja mund të arrijë deri në 70.000 euro. Ndër kushtet është që prona të ketë qenë e zbrazët për të paktën dy vjet dhe të jetë ndërtuar para vitit 2008.
Këto masa kanë qëllime të ndryshme: tatimi rrit koston e mbajtjes bosh të një prone të përdorshme, ndërsa subvencioni ndihmon kur pengesë është kostoja e lartë e rinovimit. Megjithatë, vetë ekzistenca e këtyre masave nuk është dëshmi se ato e kanë zgjidhur krizën e përballueshmërisë së banesave.
Për Maqedoninë, hapi i parë do të ishte të përcaktohet se çfarë fshihet pas shifrës së regjistrimit. Sa prej banesave të pabanuara ndodhen në vende me kërkesë të lartë? Sa janë të përdorshme, sa kërkojnë rinovim, ndërsa sa janë objekt i trashëgimisë së pazgjidhur? Sa përdoren përkohësisht dhe sa prej tyre prej vitesh nuk ofrohen as për shitje dhe as për qira?
Nga regjistrimi nuk mund të nxirret as përfundimi se sa prej blerësve të sotëm janë investitorë, emigrantë apo familje që blejnë shtëpinë e tyre të parë. Pa të dhëna të tilla, shpjegimi se çmimet rriten nga „diaspora“ ose „blerësit me para të gatshme“ mbetet i pamaturueshëm sa duhet.